אחוזי מימון
*סכום הכסף אותו אנו לווים מהבנק ביחס לשווי הנכס אותו אנו רוכשים.
*כיום, הבנקים למשכנתאות מעניקים עד 75% משווי נכס ראשון, 70% מימון לנכס יחיד ו- 50% מימון לנכס שני ומעלה.
*כמובן שאחוז המימון הניתן ללווה תלוי בשיקולו של הבנק בהתאם ליכולותיו הפיננסיות של הלקוח.
עמלת היוון
*זוהי עמלה המחושבת לפי הפער בין הריבית שלפיה נלקחה ההלוואה ל"ריבית ממוצעת" המוגדרת באותה עת על ידי בנק ישראל.
אדמות מנהל
*אדמות מנהל הן אדמות השייכות למנהל מקרקעי ישראל.
*מנהל מקרקעי ישראל הוא הגוף הרגולטיבי במדינה, האחראי על רישום שעבודים על קרקעות. בנוסף, הוא המוסד המשפטי האמון על הסדר של תשלומי החכירה.
*חכירה היא בעצם השכרת השטח מהמנהל לתקופה של 49 או, 99 שנים. הבנקים למשכנתאות מתייחסים למנהל מקרקעי ישראל כמו לטאבו.
תעודת זכאות
*זוהי תעודה הניתנת ממשרד הבינוי והשיכון, המעידה על זכאות לעזרה מהמדינה לרכישת נכס.
*ישנם מספר קריטריונים בהם הלווים צריכים לעמוד על מנת לקבל את תעודת הזכאות כל קריטריון מזכה במספר נקודות מסוים. גובה המימון משתנה לפי מספר הנקודות המצטברות בקריטריונים.
*ניתן להגיש בקשה לתעודת זכאות בכל בנק למשכנתאות. הם יעבירו את כל הניירת הנדרשת למשרד הבינוי והשיכון, שיבחן את המקרה ויחזיר את תעודת הזכאות לבנק. התהליך כרוך בעמלה.
אישור עקרוני
*מסמך המונפק על ידי הבנק המאשר את בקשתכם לקבלת משכנתא עבור הנכס אותו אתם עתידים לרכוש.
*האישור, חשוב לציין, איננו מחייב את הבנק אבל הוא הצהרת כוונות משמעותית מבחינתו. כמו כן, האישור מותנה באימות פרטי בקשת ההלוואה ועמידה בכל התנאים הנדרשים מבחינת הבנק ותקף לתקופה של 90 ימים.
הערת אזהרה
*הערה הנרשמת בספרי רישום המקרקעין לגבי נכס מקרקעין מסוים על מנת להזהיר את המתעניין בנכס על כך שלנכס זה יש בעלי זכויות נוספים לבעל הזכויות הרשום.
*הדבר נועד גם על מנת שלא ייווצר מצב שבו אדם מוכר את הנכס שלו למספר אנשים במקביל.
שמאות מקרקעין
*הערכת שווי הנכס ע"י שמאי מקרקעין, הקובע את מחיר הנכס בהתחשב בפרמטרים רבים כגון: היסטוריית מכירות של בדירה, גודל הדירה, מצב הדירה, קומה ועוד.
*הבנקים מחייבים ביצוע שמאות ברכישת דירות יד שניה והן בתהליך בניית נכסים.
משכנתא צמודה
*מדד המחירים לצרכן הוא מעין אוסף של מוצרים שמייצגים עגלת קניות ישראלית ממוצעת. ב"עגלה" הזו נוכל למצוא קצת מכשירי חשמל, קצת ירקות, מים ושכר דירה וכו'. כאשר המדד עולה, זה מסמל שהמחיר של עגלת קניות ישראלית ממוצעת עולה, כלומר אנחנו משלמים יותר על הקניות שלנו (בממוצע) החודש, מהחודש הקודם.
*לעיתים אנו שומעים בחדשות שמחירי העגבניות עלו וזה השפיע על המדד, זה קורה מאחר וב-"עגלת הקניות" שנקראת המדד, יש גם ירקות וכאשר מחירם עולה, מחיר כל העגלה (או המדד) עולה.
*השכר שלנו לא צמוד למדד, אבל לרוב מקבלים העלאות (או תוספות יוקר) שמטרתן להצמיד את שכרנו לעליה במדד. שהרי אם כל הזמן המחירים עולים, כיצד נוכל לשלם עבור הקניות אם השכר שלנו לא יעלה אף הוא.
*כאשר אנו בוחרים משכנתא צמודת מדד, הכוונה היא שאם המדד עלה גם ההחזר החודשי שאנחנו נשלם יעלה.
*פירעון מוקדם של המשכנתא בריבית צמודת מדד קבועה כרוך בתשלום עמלת פירעון מוקדם משמעותית.
משכנתא לא צמודה
*אפשר לחלופין לבחור משכנתא לא צמודת מדד. כאשר אומרים משכנתא לא צמודת מדד מתכוונים לרוב למשכנתא על בסיס ריבית פריים (עקרונית גם ריבית מט"ח אינה צמודה למדד אלא למט"ח).
*ריבית פריים הינה ריבית אשר מפרסם בנק ישראל ומהווה נקודת ייחוס לפיה קובעים הבנקים את הריבית עבורכם. אמנם הריבית אינה צמודה למדד אבל היא חשופה לשינויים בריבית הפריים ולכן המחשבה שמשכנתה בריבית לא צמודה איננה חשופה לשינויים מוטעית.
דו"ח יתרה לסילוק
*דו"ח אשר כולל את פרטי הלוואת המשכנתא, כולל תנאי ההלוואה המקוריים על כל סעיפה ומציג את יתרת הסכום שנותר לשלם.
*דוח יתרה לסילוק ניתן לקבל מהבנק למשכנתאות ללא עלות ובאמצעותו ניתן לבדוק כדאיות למחזור המשכנתא.
לוח סילוקין
*לוח המפרט את מועדי וסכומי התשלומים העתידיים בהלוואת המשכנתא.
*חשיבות הלוח מתבטאת בכך שהלווה יכול לבחון צפי לתשלומים עתידיים ולהתנהגות ההלוואה.
לוח קרן שווה
*על פי לוח זה, ההחזר על הקרן זהה לאורך כל השנים. ואחוז הריבית הצמודה אליו יורד במשך השנים בהתאם להחזר ההלוואה.
*המעלות: אכן בשנים הראשונות משלמים סכום גבוה, אבל עם הזמן התשלום יורד. דבר נוסף, כבר בתחילה מחזירים חלק משמעותי מהקרן, כך שאם ממחזרים את המשכנתא הרווח הנקי הוא של הלקוח.
*החיסרון: בשנים הראשונות התשלום החודשי הוא גבוה מאוד. וקשה לעמוד בהתחייבות כזאת.
עמלת פירעון מוקדם
*עמלה שהבנק גובה מלווה שמסלק הלוואה או חלק ממנה, במועד מוקדם מזה הנקוב בהסכם ההלוואה כגון: עמלת תפעול, עמלה בגין אי הודעה מוקדמת ועמלת הפרשי היוון, כלומר הפרשי ריביות.
*במידה והריבית במשק נמוכה יותר במועד הפירעון לעומת הריבית הנקובה בהלוואה נאלץ לשלם עמלה זו.
עמלת פתיחת תיק
*עמלה שהבנק למשכנתאות גובה בעבור פתיחת תיק משכנתא בגובה 0.25% מסכום ההלוואה. ניתן לנהל משא ומתן ולהשיג הנחה על עמלה זו.
תמהיל משכנתא
*הרכב ההלוואה. כלומר, חלוקת סכום ההלוואה לפריסת השנים, סוגי המסלולים, הצמדות וריביות.
רשות מקרקעי ישראל
*93% מאדמות המדינה הן אדמות שבבעלות מנהל מקרקעי ישראל. מנהל מקרקעי ישראל הוא הגוף הרושם קרקע במדינת ישראל והוא הישות האחראית להסדרת תשלומי שכירות.
*חכירה היא חכירה של קרקע ממנהל מקרקעי ישראל לתקופה של 49 שנים עם אפשרות לתוספת של 49 שנים.
*תשלומי חכירה מתבצעים ישירות לקרן. התייחסות הבנקים למשכנתאות לאדמות המתנהלות במנהל זהה כמעט לחלוטין לעסקאות הרשומות בטאבו.
אינפלציה
*אינפלציה היא מונח כלכלי המתאר את התהליך של עלייה כללית ורציפה ברמת המחירים במדינה או בשוק מסוים. האינפלציה בישראל חוותה עליות ומורדות לאורך השנים.
*קצב עליית המדד הגבוה ביותר של המדד החודשי נרשם ביולי 1985 ועומד על 27.49%. העלייה המהירה והבלתי נשלטת במחירים הביאה לכך שבמשך מספר שנים תקציב המדינה חושב בדולרים אמריקאים, לא בשקלים, שכן בתחילת השנה אי אפשר היה לדעת מה יהיה ערך השקל בסוף.
*בנוסף, נוצר חוב חיצוני גדול מאוד שאיים להחריף את המשבר הכלכלי, והיה צמצום חד של יתרות מטבע החוץ של ישראל. האינפלציה הופסקה כתוצאה מתוכנית הייצוב הכלכלי ב-1985.
דפלציה
*ההפך מאינפלציה. זוהי תופעה של ירידת מחירים כללית בשוק כלשהו לאורך זמן. במצב של דפלציה, כוח הקניה שלנו עולה והמשתמע מכך הוא שהכסף שלנו יכול לקנות יותר.
*מצב של דפלציה נגרם כתוצאה מירידת ההיצע של כסף בשוק. ירידת ההיצע גורמת לערך הכסף לעלות. מאחר והכסף שווה יותר, המחירים יורדים.
בנק ישראל
*הבנק המרכזי של מדינת ישראל. בנק ישראל פועל על פי חוק בנק ישראל. תפקידיו העיקריים של הבנק הם לשמור על יציבות המחירים על ידי שינוי הריבית, הנקראת ריבית בנק ישראל, שהיא מלווה לבנקים מסחריים.
*אלה יוצרים הלוואות ליחידים ולעסקים, כמו גם שימוש מכשירים אחרים למדיניות מוניטרית, כמו גם פיקוח ורגולציה על בנקים בישראל.
*ריבית בנק ישראל היא הריבית ממנה מחושבת הריבית הבסיסית על משכנתאות והלוואות מסחריות שאנו לוקחים במסלול הראשון.
דוח התנהלות משכנתא
*דוח המציג את התנהלות ותקינות תשלומי המשכנתא לאורך השנים. בסוף כל שנה מגיש בנק המשכנתאות דוח שנתי.
*דוח ניהול המשכנתא יכלול פירוט הלוואת המשכנתא, תשלומי משכנתא, התנהלות לא תקינה תקשה עלינו בקבלת הלוואה נוספת או מחזור משכנתא קיימת.
משרד הבינוי והשיכון
*משרד הבינוי והשיכון אחראי על פיתוח ויישום מדיניות הממשלה בתחום הדיור והבנייה של דיור.
*המשרד שואף ליצור סביבה שתאפשר לכלל האוכלוסייה למצוא פתרונות דיור מתאימים בעלות סבירה.
משכון
*מונח שמשמעותו "רכוש המשועבד כבטוחה לחוב. "משכנתא הם מקרה מיוחד של שעבוד הקשורות למקרקעין".
נסח טאבו
*תעודת הזהות של הנכס. אתה יכול לקבל את כל המידע המשפטי על נכס באמצעות נסח טאבו.
סיכוני אשראי
*קביעת רמת הסיכון של המלווה שהלווה יפרע מההלוואה.
מדד תשומות הבניה
*שקלול חודשי של שינויים במחירי בניית דירות מגורים כתוצאה מעליית מחירים עבור חומרי בניין שונים.
*רוב החוזים מול קבלנים יצמידו את יתרת התשלום למדד תשומות הבניה.
מכתב כוונות
*מסמך שהונפק על ידי הבנק ובו הוא מאשר שחרור הנכס (המשמש כבטוחה) לאחר קבלת היתרה בהלוואה.
מס רכישה
*תשלום חובה לכל מי שקונה את הזכות למקרקעין, רוכש את הזכות ומשלם למדינה עבור ביצוע העסקה.
ביטוח מבנה
*מטרתו לבטח את המבנה. בכל מקרה של נזק למבנה, שריפה, הצפה וכו' הביטוח יממן את תיקון הנכס.
נוטריון
*נוטריון הוא עורך דין המוסמך על פי החוק, מאמת, מאשר, מעיד ומכין מסמכים משפטיים. חתימת עורך דין נוטריון נחשבת על ידי בית המשפט כאישור לאמיתות המסמך, זהות החותם או העובדה שהמסמך נחתם על ידי רצונו הטוב והרצוני של החותם.
*מסמכי נוטריון נועדו לשמש כראיה בבתי משפט או ברשויות אחרות בישראל ומחוצה לה. במדינת ישראל פעילות נוטריון מוסדרת על ידי חוק הנוטריונים מ -1976.
*מדינות שונות יכולות להבחין בין משרדי נוטריון שונים, במיוחד בין משרדי נוטריון ציבוריים ונוטריונים פרטיים. הבחנה זו הייתה תקפה בישראל טרם אימוץ חוק הנוטריון.
משכנתא בריבית משתנה
*משכנתא בריבית משתנה היא משכנתא אשר כאשר הריבית במשק עולה, גם הריבית על המשכנתא עולה ועימה ההחזר החודשי. הריבית איננה משתנה כל חודש כשם שהריבית במשק משתנה, אלא בתחנות קבועות מראש.
*כך למשל אם לקחנו משכנתא בריבית משתנה של 5% והריבית במשק עלתה באחוז בתחנת העדכון, כעת אנו נצטרך להתמודד ריבית של 6%. אנשים נוטים לקחת משכנתא בריבית משתנה כאשר הריבית במשק גבוהה וצפויה לרדת. ההנחה היא "היום נשלם אולי 8% אבל סביר שהריבית תרד ועימה הריבית על המשכנתא שלנו, ותוך מספר שנים נשלם רק 4%".
*כאשר נוטלים משכנתא בריבית משתנה, מחליטים עם הבנק על ריבית עוגן שלפיה תעודכן ריבית המשכנתא. ריבית העוגן יכולה להיות למשל ריבית הליבור שנקבעת בלונדון. יחד עם הבנק מחליטים על תחנות עדכון לריבית שלרוב מתרחשות כל שנה, שנתיים או חמש שנים.
*אחד התכסיסים בהם נוקטים הבנקים הוא לפתות את הלקוחות בריבית משתנה נמוכה יחסית (ואף הפסדית עבור הבנק) אך לקבוע תחנות יציאה קרובות. כך הלקוח נהנה אמנם מריבית נמוכה מאוד בשנה הראשונה להלוואה אך במשך עשרים וארבע שנים אחר כך הוא משלם ריבית גבוהה משמעותית (בהתאם לתנאים שסגר עם הבנק).
*נוטים להמליץ על לקיחת משכנתא בריבית משתנה, כאשר הריבית המוצעת נמוכה במיוחד (המוצעת בבנק) ומאמינים שניתן להחזיר סכום משמעותי בעוד שנים ספורות. כך ניתן ליהנות מהריבית הנמוכה שנקבעה, מבלי לסבול מהעליה הצפויה בתחנת העדכון הבאה. משכנתא בריבית משתנה ניתן להחזיר פעמים רבות ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם.
*יתרון נוסף ללקיחת משכנתא בריבית משתנה הוא בתקופות בהן הריבית במשק גבוהה וצפויה לרדת. במקרה שכזה, רוצים לקבוע תחנות עדכון קרובות שינצלו את הירידה הצפויה בריבית במשק, ומוכנים לסבול את הריבית הגבוהה בתקופה הראשונה.
משכנתא בריבית קבועה
*משכנתא בריבית קבועה הינה משכנתא אשר הריבית בה נשארת קבועה לכל אורך חיי המשכנתא. אמנם התשלומים עשויים להשתנות אם המדד משתנה (מה שקורה היסטורית תמיד) אך ניתן לנצל תקופה של ריבית נמוכה במשק בכדי לקבע את גובה הריבית לשער נמוך יחסית לכל החיים.
משכנתא בתנאי זכאות
*מומלץ לבדוק האם אתם זכאים למשכנתא בתנאים מועדפים דרך משרד הבינוי והשיכון. משכנתא בתנאי זכאות תאפשר לכם לקבל הלוואה בריבית אטרקטיבית.
*אמנם לרוב הסכום לא יספיק לרכוש את דירת החלומות שלכם אך תוכלו לקבל סכום כסף לרכישת דירה בתנאי ריבית נוחה.
*את בדיקת הזכאות אפשר לבצע גם בעזרת יועץ המשכנתאות בבנק אליו פניתם ובעזרת יועץ משכנתאות פרטי.
משכנתא צמודה לאירו
*בדומה למשכנתא בריבית צמודה לדולר, משכנתא בריבית צמודה לאירו משתנה כל חצי שנה בהתאם לשינויים בריבית הליבור אירו. המשכנתא מתאימה למי שמקבלים שכר באירו או הכנסה חודשית אחרת באירו (למשל מנכס מושכר בחו"ל וכדומה), כמו גם פיזור סיכונים והימור על ירידת ריבית האירו.
משכנתא צמודה לדולר
*ניתן לקחת הלוואה צמודה לדולר האמריקאי. בהלוואה כזו, שער הריבית נקבע מראש ומעודכן כל חצי שנה לפי שער ריבית הליבור דולר ארצות הברית וכן תוספת כלשהי עליה הסכמתם עם הבנק.
*כדאי לקחת משכנתא צמודת דולר אם הכנסותיכם מגיעות בדולרים אמריקאים או אם למשל אתם משכירים דירה לפי שער הדולר. כך אתם יכולים להבטיח כי הכנסותיכם יכסו את עלויות המשכנתא ולא תיחשפו לשינויים בשערי מטבע שעשויים להקשות עליכם להחזיר את המשכנתא.
*שיקולים אחרים שבגינם לוקחים הלוואה דולרית הינם פיזור סיכונים (כחלק מתמהיל משכנתאות רחב יותר) או הימור על הדולר האמריקאי מול השקל הישראלי (ציפייה שהריבית הדולרית תרד יותר משהריבית על השקל תרד).
ביטוח חיים
*כמה שווים החיים? לערך חיי אדם אין מחיר. גם מיליון דולר לא שווים ליום אחד של חיים. לכן, אם חלילה קורה משהו לבעל הנכס, הביטוח יממן רק את החוב על הנכס.
אובליגו
*הכוונה היא לסך ההתחייבויות הקיימות על שמנו. מסגרות בחשבון, כרטיסי אשראי, הלוואות, משכנתאות וכו'.
דוח רווח והפסד
*דו"ח כספי המרכז את כל הפעילות הכספית שבוצעה בפרק זמן נתון. דו"ח זה מתייחס בדרך כלל לרבעון או לשנה.
ארנונה
*ארנונה היא מס המוטל על ידי הרשות המקומית על התושבים, על מנת לממן את הפעילות של אותה רשות.
*גובה הארנונה נקבע לפי שטח הנכס, מה סוג השימוש בנכס לרבות: מגורים, משרדים, מסחר, תעשייה וכו'.
*ומיקום הנכס לרבות: שכונת יוקרה, שכונה בעל מאפיין של תושבים במעמד סוציו אקונומי נמוך, אזור תעשיה וכו'.
בניה רוויה
*בניין הרשום בטאבו כבית משותף, שיש לו שתי קומות ומעלה ויש בו לפחות 4 יחידות דיור.
גוש חלקה ותת חלקה
*הם בעצם מספר הזהות של כל נכס מקרקעין בארץ.
*"גוש" – הכוונה לגוש בניינים בהם ממוקם הנכס.
*"חלקה" מתייחס לשטח עליו נמצא הבניין בו ממוקם הנכס.
*"תת חלקה" מתייחס לנכס עצמו, לדירה עצמה.
גרירת משכנתא
*זו פעולה של שחרור נכס משעבוד, על ידי החלפתו בנכס אחר. ההלוואה נשארת בדיוק כמו שהייתה ("נגררת"), רק השעבוד עובר לנכס החדש.
*ישנם שני מקרים עיקריים בהם פעולה זו מבוצעת:
הראשון: במידה וללקוח יש הלוואה בתנאים טובים שכבר לא ניתן למצוא כרגע.
*השני: במקרה בו הלקוח לא יכול לגייס משכנתא חדשה, הוא יגרור את המשכנתא הקיימת כדי לא לאבד את המימון על הנכס.
מסלול זכאות
*מסלול זכאות מאפשר הטבה במשכנתא לרכישת נכסים הניתנת על ידי משרד השיכון והבינוי לאנשים שנמצאו זכאים בלבד.
*מה גובה הסכום במסלול, התנאים והריבית המופחתת, נקבעים על ידי קריטריונים שקבע משרד השיכון.
*הזכאות מחושבת לפי נקודות שלוקחות בחשבון כל מיני פרמטרים כגון: מצב משפחתי, מספר ילדים, לפי החלטת ממשלה, ישנה עדיפות לעולים חדשים ולאזורים מסוימים בארץ. הסכום במסלול צמוד למדד ובריבית קבועה.
*היתרונות של מסלול זכאות הם כמובן התנאים האטרקטיביים, ביטול עמלת פירעון מוקדם וכמובן חיסכון משמעותי במשכנתא.
הסבת ערבות בנקאית
*אם הלווה לא עומד בהתחייבויות התשלום של המשכנתא, הזכויות שלו עוברות לבנק שנתן לו את המשכנתא כבטוחה, לתשלום ההלוואה.
הסכם פיתוח
*זהו אישור בכתב הניתן ממנהל מקרקעי ישראל, הנותן אישור לבניה על הקרקע, עד לתאריך המצוין באישור.
חברה משכנת
*זוהי חברה שרישום הנכס הוא בתחומי אחריותה.
*כאשר הקבלן מסיים לבנות את הנכס, עורך הדין שלו אחראי לרשום את הנכס בטאבו/ מנהל מקרקעי ישראל על שם הרוכשים.
יכולת החזר
*הסכום המקסימלי אותו יכול הלקוח להחזיר כל חודש על חשבון המשכנתא.
*יכולת ההחזר נגזרת מהשכר ומעוד מספר פרמטרים.
ייפוי כוח נוטריוני
*ייפוי כוח נוטריוני הוא מסמך משפטי המעניק סמכות חוקית לפעול בשמו של אדם אחר.
מדד המחירים לצרכן
*זהו המדד המחשב את שינוי המחירים עבור הצרכנים. המדד מכיל בתוכו את הצריכה של משפחה ממוצעת בישראל עבור 10 תחומים כגון: דיור, ביגוד, הלבשה, בריאות ועוד.
*מדד זה מפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ב- 15 לכל חודש. אחד השימושים הנפוצים ביותר במדד, הוא הצמדת המשכנתאות וההלוואות למדד.
פרצלציה
*זוהי חלוקה של שטח, למספר שטחים קטנים. אחרי החלוקה ניתן לרשום כל אחד מהשטחים בטאבו.
*התהליך ההפוך, רה-פרצלציה, נועד לאחד מספר שטחים קטנים לשטח אחד כדי לפתח אותו.
משכנתא משלימה
*משכנתא הניתנת מכספי הבנק כהשלמה להלוואת זכאות ממשרד השיכון והבינוי.
ריבית מתואמת אפקטיבית
*זו הריבית המשולמת בפועל לאחר חישוב כל העמלות והתשלומים הנלווים. לכן היא גם גבוהה יותר מהריבית המופיעה במסמכי המשכנתא.
*הריבית האפקטיבית משוקללת בהחזר החודשי בדרך כלל.
ריבית נקובה נומינלית
*הריבית השנתית שנקבעה בזמן קבלת המשכנתא, ללא התחשבות בעמלות ובהצמדות למדד.
ריבית סאב פריים
*זוהי ריבית המשמשת את הבנקים בחו"ל לתמחר לקוחות בעלי סיכון גבוה. ריבית זו בדרך כלל גבוהה יותר מריבית הפריים.
ריבית דריבית
*ריבית המחושבת גם על הריבית שהצטברה ולא רק על הקרן.
תחנות יציאה
*אלו נקודות בהן הלווה יכול לפרוע את המשכנתא או חלק ממנה, ללא עמלת פירעון מוקדם.
*בנקודות אלו בדרך כלל גם מתבצע עדכון לריביות.
רשם המשכונות
*גוף מטעם משרד המשפטים האחראי, על רישום כל הנכסים הממושכנים.
*דרך הרשם, ניתן לבדוק האם נכס ממושכן לבנק כלשהו.
